Newsletter Edilizia, aggiornamento al 28 Luglio 2026

Gentilissime e gentilissimi in indirizzo,

sottoponiamo alla vostra attenzione la Newsletter Edilizia, con gli ultimi aggiornamenti tecnici, fiscali e giuridici a cura di CONFAPI ANIEM alla data del 28 Luglio 2026.

Questi gli argomenti trattati:

Piano Casa: le anticipazioni del Commissario Squitieri sulla fase attuativa

Il Commissario Straordinario, Felice Squitieri ha fornito alcune anticipazioni sulla fase attuativa e sul cronoprogramma concernente gli adempimenti previsti dalle norme del Piano Casa.

Già avviata la ricognizione del patrimonio di edilizia residenziale pubblica, presupposto indispensabile per la verifica degli immobili da destinare ad alloggi e, soprattutto, per una valutazione sugli interventi di riqualificazione.

Il Commissario ha aggiunto di essere già al lavoro “con INVITALIA alla stesura del bando e alla definizione dei criteri di assegnazione delle risorse finanziarie” che verranno ripartite fra le Regioni; poi, tramite il bando, i territori presenteranno le richieste in base al proprio specifico fabbisogno di riutilizzo e ristrutturazione del patrimonio ERP.

E’ prevista come imminente la nomina del subcommissario e della relativa squadra, mentre nei prossimi giorni è previsto un incontro con il MEF sulla ricognizione del patrimonio statale.

Secondo Squitieri “i primi cantieri partiranno tra fra gennaio e marzo del prossimo anno, il Piano casa sarà davvero efficace se saprà coniugare rapidità, qualità progettuale e responsabilità nel tempo: non semplicemente case, ma luoghi nei quali le persone possano riconoscersi, vivere con dignità e costruire il proprio futuro”.

ANAC: richiesti interventi per Piattaforma Unica Trasparenza

Con un Atto di segnalazione trasmesso nei giorni scorsi a Governo e Parlamento, l’ANAC ha richiesto interventi che consentano di applicare le disposizioni legislative (art. 8 del decreto-legge n. 19/2026) finalizzate ad attivare il collegamento ipertestuale alle banche dati nazionali già alimentate dalle amministrazioni.

Pur riconoscendo l’obiettivo di valorizzare le banche dati e il principio del "ONCE ONLY", che riduce gli oneri amministrativi e favorisce la consultazione delle informazioni, l’Autorità ha evidenziato la necessità di un intervento migliorativo per superare criticità che rischiano di limitare l'efficacia del nuovo sistema.

L'Autorità, in particolare, ha sottolineato l’opportunità di un aggiornamento dell’Allegato B del D.LGS. n. 33/2013, che individua le banche dati di riferimento: alcune banche dati risultano sostituite da nuovi sistemi, altre non sono più disponibili o non sono consultabili, mentre mancano riferimenti a piattaforme oggi fondamentali.

Ulteriori criticità riguardano il fatto che alcune banche dati non contengono tutti i dati richiesti sulla trasparenza oppure non rispettano le tempistiche di pubblicazione e aggiornamento previste dallo stesso decreto.

Per superare queste criticità, l'Autorità propone un intervento normativo che rafforzi il ruolo della Piattaforma Unica della Trasparenza, già istituita presso ANAC, trasformandola in un punto di accesso unico ai dati sulla trasparenza, interoperabile con le banche dati nazionali e utilizzabile anche per pubblicare le informazioni non presenti nelle stesse.

lIl ricorso alla Piattaforma, viene segnalato nell'atto, è ancor più auspicabile per garantire la pubblicazione di dati, informazioni e documenti trasmessi alle banche dati laddove queste siano in fase di adeguamento o manutenzione e non siano quindi accessibili agli utenti, non contengano tutte le informazioni richieste dalla normativa o non siano tempestivamente aggiornate.

Possibile regolamento in sostituzione delle Direttive Europee: i nuovi criteri di aggiudicazione ipotizzati

Un profondo cambiamento formale e sostanziale potrebbe accompagnare la prossima riforma europea sugli appalti pubblici.

Un nuovo regolamento (PUBLIC PROCUREMENT ACT) sostituirebbe integralmente le tre direttive del 2014 nella tradizionale ripartizione che disciplina appalti ordinari, settori speciali e concessioni.  Il percorso avviato non è stato ancora formalizzato (la proposta di regolamento dovrebbe essere presentata a settembre) e dovrà essere poi avviato il confronto con Parlamento e Consiglio Europeo.

Nelle intenzioni della Commissione, gli appalti pubblici assumono sempre più una rilevanza politica e strategica, una leva per l’autonomia strategica e per il rafforzamento della competitività economica europea.

Si segnala, inoltre, tra gli effetti più significativi di questa riscrittura delle regole europee, la ridefinizione delle procedure di affidamento che verrebbero limitate ai seguenti strumenti: procedura aperta con negoziazione, che diverrebbe la modalità ordinaria, procedura dinamica semplificata e innovation challenge procedure.

La prima sarebbe aperta a tutti gli operatori, ma prevede che la stazione appaltante possa procedere a una negoziazione per ridiscutere le offerte e individuare la soluzione migliore.

La procedura dinamica semplificata, destinata a beni e servizi ricorrenti e standardizzati, prevede la presenza di un algoritmo, nel caso in cui vi sia un numero di operatori superiore a una soglia predeterminata, per determinare gli operatori da invitare alle offerte.

L’innovation challenge procedure è finalizzata alla ricerca di soluzioni tecnologiche innovative non disponibili sul mercato e tali da richiedere un percorso progressivo, solo al termine del quale il prodotto sviluppato sarà acquisito dall’amministrazione.

Un’altra caratteristica innovativa del nuovo sistema sarà la volontà dichiarata di abbattere requisiti di partecipazione: si intende eliminare, in particolare, ogni requisito sproporzionato favorendo l’accesso delle PMI, impedendo limitazioni economiche o esperienziali che saranno rese possibili solo se indispensabili e motivate.

Non verrebbe più consentito il subappalto integrale.

Il Regolamento, infine, mira inoltre a dare impulso alla digitalizzazione e semplificazione nell’intento di superare la frammentazione delle banche dati nazionali, con l’istituzione di un servizio elettronico europeo di ammissibilità, e l’obiettivo di non dover produrre la stessa documentazione nelle diverse gare.

MASE: pubblicate le Linee Guida su utilizzo inerti da costruzione e demolizione

Il Ministero dell’Ambiente ha pubblicato le linee guida contenenti istruzioni operative sull’End of waste degli inerti da costruzione e demolizione, con decreto del Capo Dipartimento n. 139 del 2 luglio 2026, consultabile a questo link: https://www.mase.gov.it/portale/documents/d/guest/relazione_tecnica_conclusiva_dip_sviluppo_sostenibile_30062026-pdf

Il documento riguarda i rifiuti non inclusi nell’elenco del D.M. 127/2024, Regolamento sulla cessazione dalla qualifica di rifiuto degli inerti da costruzione e demolizione e altri rifiuti inerti di origine minerale, destinati a produrre aggregati per gli impieghi già previsti dal decreto, come rilevati, riempimenti, sottofondi stradali, piazzali e opere di consolidamento.

Le linee guida sono destinate agli Enti che devono svolgere le verifiche e rilasciare le autorizzazioni, riportando diversi allegati tecnici per orientare l’attività dei medesimi enti.

La complessità dei processi autorizzativi degli inerti si concentra sull’assenza di criteri generali e sull’esigenza di valutazioni “caso per caso” con pareri vincolanti di enti preposti (ISPRA e ARPA) alla tutela dell’ambiente.

Le Linee guida, pertanto, si propongono di adottare metodologie uniformi a livello nazionale con un sistema di verifica dei requisiti e passaggi analitici finalizzati alla valutazione dei rischi ambientali.

Ai fini del recupero e riutilizzo andranno valutate le caratteristiche chimiche, fisiche e merceologiche e l’eventuale presenza di contaminanti; attraverso la caratterizzazione del rifiuto, oltre ai parametri già identificati dal DM END OF WASTE, dovranno essere individuati i possibili ulteriori parametri che potrebbero influire sulla conformità degli aggregati prodotti dal processo di recupero.

Le nuove regole sul P.F. (Project Financing) nelle aree del Sisma

Sulla Gazzetta Ufficiale n.168 del 22 luglio 2026 è stata pubblicata l’ordinanza del commissario alla ricostruzione 2026, Guido Castelli, che, in considerazione anche della posizione assunta dalla Corte di Giustizia Europea in materia di Project Financing, indica le “diposizioni derogatorie per la velocizzazione dei progetti di PPP per la realizzazione di sistemi CER” (Comunità energetiche rinnovabili) nell’area del cratere.

L’art. 2, in particolare, prevede che “in conformità alla sentenza della Corte di giustizia dell'Unione europea 5 febbraio 2026, pronunciata nella causa C-810/24, nell'esecuzione dei progetti finalizzati alla realizzazione di sistemi centralizzati di produzione e distribuzione intelligente di energia e/o calore da fonti rinnovabili, anche attraverso comunità  energetiche per la condivisione, di cui all'ordinanza n. 61 PNC del 2023 e successive modifiche, è disapplicato l'art. 193, comma 8, del decreto legislativo n. 36 del 2023 …  nella parte in cui prevede un diritto di prelazione a divenire aggiudicatario a favore del soggetto promotore”.

L’ordinanza elimina il diritto di prelazione cercando di tutelare gli investimenti sostenuti dal promotore privato con una serie di misure compatibili con il diritto europeo.

In riferimento alle spese sostenute dal promotore viene superato la percentuale fissa del 2,5% dell’investimento, inserendo un meccanismo parametrato oggettivo finalizzato a riconoscere al promotore il valore dell’attività progettuale.

Sono introdotte, infine, premialità a favore del promotore in sede di valutazione delle offerte fino a un massimo di 10 punti per valorizzare il lavoro progettuale svolto.

Consulta la Gazzetta Ufficiale n.168 del 22 luglio 2026 a questo link: https://www.gazzettaufficiale.it/gazzetta/serie_generale/caricaDettaglio/home?dataPubblicazioneGazzetta=2026-07-22&numeroGazzetta=168

Consiglio di Stato su calcolo del ribasso e costo manodopera

Il Consiglio di Stato (Sent. n. 5732 pubblicata il 15 luglio u.s.), nell’ambito di un ricorso presentato da un operatore economico nei confronti della Società Infrastrutture Milano Cortina 2026 S.p.a., ha precisato che il ribasso percentuale va calcolato sull’intero importo posto a base d’asta, comprensivo dei costi della manodopera e che, qualora sia stato indicato un costo della manodopera identico a quello espresso dalla stazione appaltante, si esprime la volontà di non ribassare quella specifica componente.

Nel caso in cui i costi siano inferiori a quelli indicati dalla stazione appaltante, in sede di verifica dell’anomalia dell’offerta, spetterà all’operatore economico dimostrare che il loro ribasso deriva da una più efficiente organizzazione aziendale e, pur sempre, nel rispetto dei minimi salariali.

Il Consiglio di Stato ha richiamato una precedente sentenza della medesima sezione (23 ottobre 2025, n. 8225) confermata anche dalla sentenza Consiglio di Stato, sez. III, 1° aprile 2026, “la quale ha espressamente affermato che i costi della manodopera fanno parte della base di gara e che i concorrenti sono chiamati a formulare il ribasso complessivo sull'intero importo dell'appalto, non essendo consentito considerare la sola quota al netto della manodopera”.

Secondo i Giudici “nessuna disposizione normativa prevede che l'indicazione di un costo della manodopera superiore a quello stimato dalla stazione appaltante costituisca, di per sé sola, elemento sintomatico di anomalia”: il Codice dei Contratti consente all’operatore economico di incidere anche sui costi della manodopera, purché sia successivamente in grado di dimostrare, nell’ambito della verifica dell’anomalia, che il ribasso deriva da una più efficiente organizzazione aziendale e che risultano rispettati i minimi salariali.

Nel caso specifico oggetto della sentenza “la clausola che richiama la non ribassabilità della manodopera deve essere coordinata con tutte le ulteriori previsioni della lex specialis e, soprattutto, con il richiamo espresso all'art. 41, comma 14, del codice ….. dal quale emerge che i costi della manodopera continuano a costituire una componente dell'importo a base di gara, pur essendo destinati ad autonoma evidenziazione e ad eventuale verifica di congruità”.

Adeguamento prezzi e “Decreto Aiuti”: meccanismo automatico senza istanza appaltatore

Con la sentenza n. 5244/2026 il Consiglio di Stato, modificando quanto deciso dal TAR, ha accolto il ricorso di un’impresa sull'applicazione della normativa relativa all'adeguamento dei prezzi (art. 26 del D.L. n. 50/2022 c.d. Decreto Aiuti) in un appalto pubblico di lavori.

Le istanze di adeguamento dei prezzi presentate dall'appaltatore erano state respinte per la mancata formulazione di riserve sul certificato di regolare esecuzione e per l’assenza di una specifica richiesta dell'impresa ai fini dell'attivazione della procedura di accesso al Fondo previsto dalla normativa emergenziale.

Il Consiglio di Stato ha invece accolto l'appello, affermando che la norma introduce un meccanismo di adeguamento automatico dei prezzi, fondato su parametri oggettivi fissati dal legislatore e destinato a operare nella fase esecutiva del rapporto, senza richiedere un'istanza dell'appaltatore.

I Giudici hanno altresì precisato che il pagamento delle somme dovute segue gli stati di avanzamento dei lavori e non presuppone una preventiva costituzione in mora né una specifica iniziativa del creditore.