Newsletter Edilizia, aggiornamento al 3 Luglio 2026

Gentilissime e gentilissimi in indirizzo,

sottoponiamo alla vostra attenzione la Newsletter Edilizia, con gli ultimi aggiornamenti tecnici, fiscali e giuridici a cura di CONFAPI ANIEM alla data del 3 Luglio 2026.

Questi gli argomenti trattati:

Il Senato approva definitivamente il Decreto Casa

Il Senato ha completato l’iter di conversione in legge del D.L. n. 66/2026 (c.d. Piano Casa), approvando, con voto di fiducia, il testo parzialmente modificato alla Camera del quale si attende la pubblicazione in Gazzetta Ufficiale. Confermato l’obiettivo di realizzare circa 100.000 alloggi in dieci anni con un investimento di 10 miliardi di euro, di cui 3,8 provenienti dalla riprogrammazione dei fondi di Coesione.

L’investimento più consistente, circa 7 miliardi di euro (derivanti da leggi di Bilancio, Fondo sociale per il clima, fondi per la rigenerazione urbana dei Comuni) è destinato all’edilizia sociale, con il recupero di circa 60.000 alloggi popolari; ulteriori 3,6 miliardi sono riservati al Fondo housing gestito da INVIMIT, mentre un terzo pilastro disciplina l’edilizia integrata con il coinvolgimento dei privati e la realizzazione di interventi sia a canoni calmierati che di mercato libero; resta il vincolo 70-30 tra edilizia convenzionata con prezzi e canoni calmierati e il libero mercato, ma potranno essere inserite (fuori dal vincolo) iniziative non residenziali (es. servizi commerciali).

La vendita o locazione a prezzo o canone calmierato per l’edilizia convenzionata dovrà prevedere una riduzione di almeno il 33% rispetto ai valori determinati sulla base delle quotazioni correnti dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate o, se non adeguate, sui valori effettivi desunti da atti pubblici e contratti registrati negli ultimi sei mesi. La destinazione ad uso residenziale convenzionato dovrà essere mantenuta per almeno 30 anni dalla fine dei lavori.

Le significative semplificazioni previste saranno riservate agli investimenti di importo superiore a 1 miliardo: costi di bonifica a scomputo delle opere di urbanizzazione, conferenza di servizi e procedure urbanistiche semplificate, deroghe ai piani urbanistici, premi di cubatura fino al 35 %.

Il Fondo Housing sarà istituito con il contributo del Dipartimento per la Coesione, di Regioni, Province e Comuni e l’attivazione di una piattaforma attraverso la quale gli enti potranno mettere a disposizione i propri immobili da valorizzare ricevendo quote del fondo.

Per la completa attivazione del “Piano Casa” sono comunque necessari diversi provvedimenti attuativi e la formale nomina del Commissario:

• sull’edilizia residenziale pubblica, dovranno essere approvati, entro 60 giorni, due decreti interministeriali sulle procedure di alienazione degli alloggi e sul Fondo per la morosità incolpevole;
• sull’edilizia integrata, dovrà essere approvato il decreto del Presidente del Consiglio sui criteri soggettivi di accesso, requisiti, verifiche antimafia, controlli sull’origine dei capitali investiti nonché il provvedimento dell’Agenzia delle entrate sulle modalità di trasmissione dei contratti convenzionati di compravendita, mutuo e locazione;
• si attendono, infine, la nomina del Commissario straordinario per il programma di recupero (con l’avvio della ricognizione degli immobili pubblici, gli schemi-tipo di convenzione tra enti proprietari e soggetti attuatori) e il regolamento del fondo gestito da INVIMIT.

Osservatorio Costruzioni CRESME: il 2026 si chiuderà ancora con segno positivo (+ 1,9%)

Dal 40° Rapporto congiunturale e previsionale del CRESME dal titolo “Il mercato delle costruzioni 2026-2029”, presentato il 30 giugno u.s., emerge ancora un segno positivo per il settore delle costruzioni con un valore della produzione +1,9% a prezzi costanti che sale a +6,3% a valori correnti.

Gli investimenti complessivi in edilizia pubblica e infrastrutture raggiungono i 93,3 miliardi di euro, 11 miliardi in più rispetto allo scorso anno e circa il triplo dei livelli del 2019. Naturalmente un’incidenza determinante è data dalla “coda” dei cantieri PNRR.

Sull’edilizia privata emerge il valore della riqualificazione residenziale pari a 85,5 miliardi, che rappresenta la seconda componente del mercato delle costruzioni.

Una prima sostanziale frenata del mercato delle costruzioni è prevista per il prossimo anno: nel 2027 si stima una leggera diminuzione degli investimenti (-0,1%) che assume dimensioni maggiori nel 2028 quando la flessione prevista arriva a – 1,3%.

Le previsioni delineano una fase di assestamento che dovrebbe consolidarsi comunque su livelli più elevati rispetto al passato.

MEF: proroga dello Split Payment

Il Ministero dell’Economia e Finanze ha comunicato l’applicabilità dello split payment anche dopo il 30 giugno 2026.

La proposta della Commissione europea per il rinnovo dell'autorizzazione all'applicazione dello split payment (scissione dei pagamenti) dell’IVA oltre il 30 giugno 2026 è attualmente all'esame del Consiglio Ue, con conclusione prevista entro il prossimo 10 luglio.

Il Mef ha precisato che, “poiché l'autorizzazione produce effetti dal 1° luglio 2026, i soggetti interessati possono continuare ad applicare il meccanismo dello split payment senza soluzione di continuità anche dopo il 30 giugno 2026. La misura è destinata a trovare applicazione fino al 30 giugno 2029 nei confronti dei medesimi soggetti già interessati”.

Consiglio di Stato: la differenza tra requisiti di partecipazione ed esecuzione

Il Consiglio di Stato (Sent. n. 495 del 22 giugno u.s.) è tornato a pronunciarsi sulla distinzione tra requisiti di partecipazione e requisiti di esecuzione.

Dopo aver evidenziato la natura complessa di tale distinzione “salvo che sul piano definitorio, ove appare chiaro che i requisiti di esecuzione del contratto sono gli elementi caratterizzanti la fase esecutiva del servizio e si distinguono dai requisiti di partecipazione alla gara, che sono invece necessari per accedere alla procedura di gara, in quanto requisiti generali di moralità, ovvero requisiti speciali attinenti a criteri di selezione” i Giudici precisano che requisiti che attengono alla fase esecutiva non sono di norma necessari per la partecipazione, salvo che la lex specialis intenda considerarli come tali, ovvero li consideri ai fini dell’attribuzione dei punteggi all’offerta tecnica.

Spetta alla lex specialis individuare i requisiti la cui mancanza determina l’esclusione dalla gara, salve le ipotesi in cui la stessa disciplina di gara debba intendersi etero-integrata con riferimento ai requisiti considerati essenziali da parte della normativa in materia.

In relazione agli effetti, se determinati requisiti, sia pure attinenti alla fase prestazionale, sono richiesti come elementi essenziali dell’offerta o per l’attribuzione di un punteggio premiale, la loro mancanza al momento di partecipazione alla gara comporta, rispettivamente, l’esclusione del concorrente o la mancata attribuzione del punteggio; se richiesti come condizione per la stipulazione del contratto, la loro mancanza comporta la decadenza dall’aggiudicazione.

TAR Lazio: requisiti di idoneità professionale per la partecipazione non superabili con subappalto

Il TAR Lazio (Sent. n.8037 del 4 maggio 2026) ha precisato che la mancanza di un requisito professionale previsto come requisito di partecipazione dell’operatore economico non può essere sanata attraverso il subappalto ad altro soggetto.

Il caso specifico ha riguardato una procedura negoziata per l'affidamento di lavori di messa in sicurezza e bonifica di un sito contaminato, nell'ambito della quale era richiesto il possesso dell'iscrizione all'Albo Nazionale Gestori Ambientali nella categoria e nella classe corrispondenti alle attività oggetto dell'appalto.

L'operatore economico aveva dichiarato nella domanda di partecipazione di voler affidare in subappalto le lavorazioni per le quali tale iscrizione era richiesta.

Il TAR, richiamando l'art. 212 del D.LGS. n. 152/2006 nel quale si stabilisce che l'iscrizione all'Albo Nazionale Gestori Ambientali costituisce requisito necessario per lo svolgimento delle attività di raccolta, trasporto rifiuti, bonifica dei siti e ulteriori attività individuate dalla stessa disposizione, ha sostenuto che la normativa nazionale prevale sulla lex specialis e attribuisce all’Albo una funzione non derogabile.

In sostanza, la sentenza del TAR evidenzia come il subappalto sia uno strumento di organizzazione dell'esecuzione del contratto, ma non possa essere utilizzato per acquisire requisiti di partecipazione che, per loro stessa natura, la legge richiede direttamente all'operatore economico.